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西安房企密集推货 楼市“春节档”去化承压
发布日期:2024-02-11 06:23    点击次数:167

  龙年春节将至,西安各大售楼处动作频频,新项目公示、登记、开盘,各类营销活动层出不穷,全力以赴备战“春节档”。

  “目前的西安来看,分化是一个大趋势,客户群体、板块区域、产品品质都有明显的分化,改善需要逐步成为市场主流”,西安房地产从业人员张文博(化名)如是称。

  《中国经营报》记者观察发现,1月20日至今,西安城六区及长安区,共有20个项目开启预售登记,共推出房源2901套,将于春节前集中入市。其中,有8个项目为大面积纯改善产品。而且20个项目中,改善型房源占比超过五成。

  西安房地产行业资深分析师朱郁表示,目前西安房地产市场集中度进一步提升,区域及板块、项目分化程度加剧,成为后续市场发展的常态,强者恒强定律不变。

  集中放量

  新春临近,西安地产圈丝毫没有松懈,开发商公示、推盘节奏紧凑,在节前将有近3000套新房入市。

  西安商品住房销售公示平台上热闹非凡,各个项目争先登记预售,你方唱罢我登场。记者梳理得知,1月20日至2月1日期间,共有20个项目开启预售登记,推出房源2901套。其中,单套面积在140m²的房源共有1538套,占总房源的53%。

  从区域板块来看,节前放量主要集中在高新区、国际港务区、曲江新区和长安区。其中,高新区5个,国际港务区3个,曲江新区3个,长安区3个。

  位于国际港务区的陆港·云启项目,是近期登记的纯改善型项目,此次共推出180套房源,均价约19046元/m²。该项目共有三个主力户型,起步为建面约172m²户型,然后是建面约190m²户型,最大为建面约234m²户型。

  据了解,陆港·云启项目登记时间为1月22日上午8点至1月24日下午6点,目前也已完成登记,录得登记组数228个。最终核验通过122个,其中刚需家庭22个,普通家庭100个。

  此外,位于高新区的绿城海棠三章·凤鸣海棠项目,是近期推货数量最多的项目。该项目此次推出5栋楼登记预售,共有331套房源,均价约25922.31元/m²。除了24套136m²的房源,其余307套房源均为140m²以上,最大单套面积为240m²。

  记者了解到,绿城海棠三章·凤鸣海棠项目登记时间为1月27日上午8点至1月29日下午6点,目前已完成登记,录得登记组数772个。最终核验通过328个,其中刚需家庭40个,普通家庭288个。

  绿城海棠三章和陆港地产官方微信公众号最新公告显示,两项目均“因核验通过的购房人数量未超过可售房源”,公告满1天后,自行组织销售。

  从登记情况来看,上述两个项目有可能成为“摇号盘”,但是从核验结果来看,核验通过数量相较于登记数量,缩减近一半,均进入平销。总览近期入市项目,这种现象并非个例,还有多个项目也出现核验通过数量腰斩情况。

  张文博介绍:“登记过程中掺点水分,这种现象在地产圈比较常见。现在项目登记人数可能会比较多,但是因为摇号的话,会拉长开盘时间。如果项目需要摇号,首先要登记公示,公示三天之后摇号,摇完号再公示,公示完选房,选房之后还要公示,相对来说成交周期拉得会比较长,所以很多开发商都不愿意去摇号。”

  那么,在春节前夕,大量新房入市,市场能否完全消化?

  “按照现在西安的市场来说,这么多新房,春节期间是消化不完的。”张文博表示,大部分开发商意在年前推盘面世,开年后进入平销期,瞄准的是三四月份的楼市小阳春。

  朱郁分析称,节前房企加推冲量,营销力度加码,以价换量特征明显,但登记量、去化率均值难有较大改善、突破,个案分化、差异程度较大,楼市仍处于修复态势。

  分化明显

  随着因城施策不断深入,新房限价、限墅等约束性政策的放松,西安楼市差异化进一步明显,价格、产品、去化等多个方面呈现分化趋势。

  中指研究院百城新建住宅价格指数显示,2024年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为16244元/m²,环比上涨0.15%。其中,西安环比上涨0.49%,西安、合肥等5个城市同比涨幅均在1.0%—2.0%之间。

  在全国房地产下行周期中,西安楼市依然坚挺,新房价格仍在小幅上涨。究其原因,限价松动之后,许多高端产品的价格上调,甚至打破房价纪录,对整体新房价格的走势影响较大。

  例如,港悦城一期首开备案价13300元/m²,时隔半年后备案价14400元/m²,涨幅近8%;1月23日开启登记的九曲松间(一期)项目,销售均价达到了48246.56元/m²。

  在优质、高端项目价格上调的同时,西安也不乏许多向下调整价格的项目。而且,从地域上看,价格分化更为明显,高新区、国际港务区、曲江新区等区域,单价超过3万元的项目比比皆是。

  朱郁表示:“改善需求稳步提升,改善市场仍有较大发展空间。未来围绕改善功能需求的产品竞争形势严峻,多功能、附加值高、品牌影响力强、交付力、运营力突出的房企与项目,将占市场主导地位,获得购房者青睐。”

  另外,板块地域和产品去化方面,差异也在逐步明显。

  位于国际港务区的枫林九溪·漪溪项目,于近期开盘。共推出52套房源,户型为四室两厅三卫,建筑面积约179m²,均价18786.71元/m²。销售结果显示,开盘即售罄,去化率达到了100%。

  此外,自然界·江月项目总计推出房源92套,销售均价为30627.53元/m²,最终取得91%的去化表现。云起时项目总计推出房源110套,销售均价为17316元/m²,开盘认购80多套,去化率超七成。

  而位于莲湖区的精密西苑项目,近期推出3栋楼248套小户型产品登记预售,然而登记情况惨淡,总共录得登记组数仅有29个,核验通过6个。

  西安房产中介李腾飞(化名)告诉记者:“现在西安的项目都差别很大,最直观的是价格差异,主城区高价项目已经有超50000/m²的,低价项目也有12000元/m²的。而且去化率区别也很大,优质的高端改善盘,去化率都很高,两极分化很明显。”

  张文博表示:“西安市场改善需求为主,这是一个趋势。很多原来有房的,在房地产更新迭代升级的过程中,多数人选择置换,由于置换的客户越来越多,所以改善型产品就成为主流产品。”

  “而且,分化也越来越明显,首先就是板块分化,高新区、国际港务区这些热门板块的房子,就是比其他区域的更受欢迎。其次是客户群的分化,相对来说,改善客户群体正在扩大,刚需群体会越来越少。最后就是产品方面的分化,现在有实力的开发商都把重心放在开发第四代住宅了,第三代住宅的销售也会更难。”张文博说。

  迎接“春节档”

  每逢春节,地产圈都会全力备战,甚至打造出了著名的“返乡置业”消费季,然而记者走访发现,对不同地域、不同项目,营造“返乡置业潮”并不是普遍适用的。

  1月30日,高新区绿城海棠三章·凤鸣海棠项目已经完成了登记核验,即将开盘选房。记者实地走访看到,在销售中心,仍然有很多客户看房、咨询,多名房产中介穿梭忙碌,还有置业顾问在项目沙盘前进行网络直播,多名项目工作人员正在筹备接下来的选房流程。

  在了解中,该项目置业顾问表示,此次项目首推,价格方面已经是首开优惠,没有其他优惠,也不设置“返乡置业”相关活动。

  此外,云起时项目置业顾问也表示,项目不会推出春节及“返乡置业”活动,将按照平销节奏正常销售。

  不过,记者了解到,西安仍有多个项目为“春节档”推出营销活动,各类优惠琳琅满目,比如金泰恒业、保利发展等房地产公司都推出了新春活动。

  其中,金泰恒业推出“五盘贺新春”活动,旗下五个项目共同执行,包括老业主新春成交礼包、好房限时秒杀等6项优惠活动。而陕西保利则是“四盘联动”,推出“返乡置业礼”,包含成交礼包、特价房秒杀等活动。

  “‘返乡置业’噱头很好,包装很好,但是实际上成交价格与正常认购区别不大。”张文博坦言,以西安目前的城市能级来看,春节期间会有许多人离开西安,因此主城区大部分改善型项目都不再做“返乡置业”营销,郊区一些刚需盘可能还会通过“返乡置业”进行促销。

  朱郁认为,市场信心修复需要一个消化过程和周期,目前仍有观望情绪影响置业节奏。事实上,“返乡置业”针对三四线城市的特性更趋于明显,对西安而言,今年“返乡置业”群体数量相对偏少,综观效果难有较好预期。



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